Novità per la cedolare secca? Per fortuna no

Innanzitutto ricordiamo che per cedolare secca sulle locazioni si intende il regime fiscale facoltativo, scelto dal contribuente in alternativa a quello ordinario. Possono ricorrervi solo le persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa che affittano il loro immobile, o porzioni d’immobile, ad uso esclusivamente abitativo.


Consiste in un’aliquota unica fissa, applicata ai redditi fondiari di qualsiasi entità, che vengono esclusi dal computo del reddito complessivo e pertanto non possono incidere sull’aliquota IRPEF. Inoltre sostituisce le addizionali regionale e comunale della dichiarazione dei redditi, l’imposta di registro e l’imposta di bollo relative al contratto di locazione.


Dal 2011, anno della sua introduzione, sta registrando un successo crescente presso i locatori.


Veniamo al punto focale: prima della pubblicazione della Legge di Bilancio 2022 era stata diffusa più volte la notizia che il Governo intendesse aumentare in modo significativo l’aliquota dal 21% al 26% per i contratti di locazione a canone libero e dal 10% al 15% per quelli a canone concordato, con il rischio di deprimere ulteriormente il mercato immobiliare, messo a dura prova dagli effetti della pandemia.


Alla fine ha prevalso il buonsenso: nulla è cambiato, e dunque almeno per quest’anno si confermano le aliquote storiche. Incrociamo le dita per il futuro…


Ne approfittiamo per fornire alcune coordinate relative al settore che ci riguarda più da vicino: le Locazioni Brevi, vale a dire quelle locazioni un po’ particolari chiamate “affitti Airbnb”, di durata non superiore a trenta giorni e in prevalenza con finalità turistica. Vista la durata massima, non vige l’obbligo di registrazione del contratto; dunque l’opzione a favore della cedolare secca avverrà al momento della compilazione della dichiarazione dei redditi.


Fino a quattro immobili affittati, le Locazioni Brevi implicano un contratto stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, quindi prive di P.IVA. A partire da cinque unità immobiliari sarà però necessario aprire la P.IVA, con conseguente perdita dell’”opzione cedolare secca”.


Il locatore privato - ma anche il sublocatore o il comodatario - dedito alle Locazioni Brevi, se privilegia la cedolare secca, pagherà un’aliquota del 21%, essendo i contratti di locazione breve a canone libero.


Il Decreto Legge n. 50/2017 ha introdotto un’importante novità: la possibilità di ricorrere alla cedolare secca anche quando soggetti terzi intervengono fattivamente nella conclusione del contratto tra le parti, vale a dire gli intermediari, per i quali si intendono le agenzie immobiliari, i Property Manager, i portali dedicati come Airbnb, e le OTA – Online Travel Agency -, ad esempio Booking.com ed Expedia.


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